一、物业管理风险的内容及防范

1.物业管理风险的概念和构成要素

（1）物业管理风险的基本概念

（2）物业管理风险的特点

（3）物业管理风险的种类

2. 物业管理风险的内容

（1）法律、法规和政策概念不清的风险

——解析《民法典》、《物业管理条例》、、《消防法》、《特种设备安全法》、《劳动合同法》等相关条文

（2）早期介入和前期服务及项目运作的风险

——项目接管的不确定性带来的风险、专业服务咨询的风险

——招投标过程中的风险防范

——开发商的承诺、签订合同的风险、物业服务费由政府指导的风险

►虚假承诺，低价竞争，导致中标后入不敷出

►未续签合同，物业服务是否还能继续

►未留下催交费用记录的法律风险

（3）承接查验的风险

——工程质量的问题、查验的程序、保修期的起始

►建设质量和管理松懈引发的业管关系紧张、入住率低下、收费率徘徊

（4）业主使用物业、接受服务中发生的风险

——物业违规装饰装修带来的风险、物业使用带来的风险

►装修不当作业引发火灾和人身伤亡事故

►儿童从没有安装防盗网的阳台坠落，业主是否可以追究物业公司责任

►景观多多与触电溺水事故

►窨井盖闯了多少祸

►住改商带来的风险，物业被牵连无法逃避责任

►物业项目管理处为何不留印章

（5）设备维保的风险

——设备运行故障、事故、维修事故

► “电梯吃人”事故谁来负责？

►电梯门前安放检修围挡怎会有人坠入电梯井道

►消防栓里没水后患无穷

►下水管堵塞物业背锅与免责

►安防、消防智能化控制室的“心脏保养”缺陷多多

►工程人员进入配电室的操作规范都忘了吗

（6）安全防范的风险

——人身和财产风险、治安、安全和消防风险、宠物风险

►业主家被盗或受侵害，物业是否担责

►百密一疏换来的教训

►小孩公共走道窗口坠楼，物业为何被判赔偿

►大厦出现消防责任事故，物业的有责与免责

►游泳池里发生的事故赔付

►儿童乐园和健身设施发生事故管理人有责

►情大于法导致恶性循环

（7）车辆管理的风险

——车辆被损、车辆被盗、车辆被淹、车内财物被盗、充电桩触电的意外事故

►访客车辆进入小区被盗，物业被判担责赔偿

►业主车辆被盗，物业怎会成被告

（8）服务承诺的风险

——超出法律政策的承诺、超出行业标准的承诺、超出实际服务能力的承诺

►超值和免费的增值服务导致物业服务与物业合同的错位

（9）突发事件的风险

——公共环境、高空抛（坠）物、火警、台风、暴雨水浸、电梯困人、停电停水

►业主车辆被淹受损物业公司是否会承担民事赔偿责任

►广告牌吹落是不可抗力吗

（10）劳动用工和员工行为的风险

——员工违法、违规、安全事故和意外的风险

►员工违规操作坠楼身亡，“雇主责任”给补偿

►物业公司为何成为违规用工的“重灾区”

►员工“职务侵权”的法律风险

►不容忽视的“监守自盗”

（11）多元经营的风险

——经营定位、经营人才、服务品质、违约的风险

►物业公司广告收益不告示、不约定终成被告

►出卖业主隐私信息、对房地产经纪人员敲诈勒索名目繁多、违规从事房产中介活动

3.物业管理风险的应对

（1）风险回避策略   

——回避、退出、不参与、不介入

（2）风险控制策略 （预防）  

——控制风险因素，减少风险发生；控制风险发生的频率和降低损坏程度

（3）风险分散策略   

——通过科学的管理组合，整体经营风险得到分散而降低

（4）风险承受策略 （自留）  

——无计划的单纯自留、有计划的自己保险

（5）风险转移策略  

——保险、非保险形式（服务专项分包）

二、“责任边界不清”给物业企业带来的风险及防范措施

1.房屋质量瑕疵造成的经营风险及防范措施

——业主接房或使用过程中发现房屋质量瑕疵

——对有质量瑕疵问题的房屋进行整改，本应是开发建设单位应尽的责任

——防范措施：不能“将就交房”、不随意包揽责任、注意过程管控

2.公共区域或配套设施设备存在问题带来的管理风险及防范措施

——业主在公共区域或配套设施设备的使用过程出现问题会给物业服务企业带来管理风险

——防范措施：杜绝流于形式的介入、避免充当“挡箭牌”

3.公共事业单位服务问题带来的管理风险及防范措施

——出现故障时业主第一时间想到的是向物业服务企业求助或报修

——公共事业单位的不及时响应，不明真相或对相关法律法规不清楚的业主往往会迁怒于物业服务企业

——防范措施：正确引导业主、不“包打天下”

4.业主权利责任边界不清带来的管理风险及防范措施

——业主存在只要权利、忽略义务、扩大自己的权利、缩小或逃避自己的义务、权利义务脱节等问题

——个别业主违规行业影响到其它业主的利益或给其它业主正确使用物业带来不便时，业主会将矛盾指向物业服务企业

——防范措施：引导业主遵守合同契约精神，履行合同约定的义务，规范行使权利，不得滥用权利侵占其他业主的利益

5. 解析其他“责任边界不清”之问题，如规划设计的缺陷、市政配套的缺失、违法建筑的管理、治安事故的责任等，给物业企业带来的风险及防范措施